Seis claves de inversión para el sector inmobiliario europeo en 2024
El escenario para el sector inmobiliario en Europa no ha sido muy favorecedor en los últimos meses, pero existen razones de peso que conducen a la idea de que 2024 será un ejercicio donde se iniciará un periodo de recuperación, tras una reciente corrección de precios, con unos tipos de interés que se mueven más allá de sus máximos y unos fundamentos de ocupación sólidos.
DWS analiza en su Europe Real Estate Strategic Outlook algunos factores a tener en cuenta que marcarán el futuro del sector inmobiliario en el continente y pone el foco en algunos segmentos de negocio que ofrecen oportunidades de inversión.
- Un año extraordinario para la inversión inmobiliaria
DWS espera que el año 2024 sea excepcional para la inversión en el sector inmobiliario y que esa situación se prolongue en el siguiente ejercicio. El retorno del yield compresion, las rentabilidades de los inmuebles de alta calidad y el aumento de los alquileres podrían alcanzar los dos dígitos en todos los sectores principales, a partir de 2025. La inversión inmobiliaria se reactivará a partir del próximo año tras el ajuste de precios y un acercamiento de posturas entre compradores y vendedores.
- España: buenas perspectivas para vivienda flexible y para estudiantes
DWS prevé que España sea uno los países más fuertes en crecimiento de alquileres residenciales, aunque la regulación supone un reto constante para el sector privado del alquiler en el país, ya que suprime el crecimiento de los alquileres una vez firmado el contrato y reduce la rotación. Ante la posibilidad de que la rentabilidad sea insuficiente para atraer más capital en España, la entidad apuesta por sectores de vivienda flexible, vivienda para estudiantes y residencial asequible.
La vivienda para estudiantes es un subsector especialmente interesante en España y Portugal, dado el desequilibrio existente entre el número de viviendas construidas para estudiantes y el número de estudiantes internacionales que llegan cada año, aunque la inversión en nuevos productos debe adaptarse a las necesidades específicas de este mercado.
La vivienda flexible es también una oportunidad, tanto para nuevas promociones como para reconversiones de oficinas, principalmente en las grandes ciudades, Madrid y Barcelona. Ofrece a los jóvenes profesionales y a los viajeros de negocios un producto con todos los gastos incluidos, en un mercado en el que escasean las viviendas de alquiler. En la actualidad, hay unas 2.500 camas y la ocupación media es alta, lo que sugiere que hay margen para un mayor desarrollo.
DWS explica que es fundamental la asociación con administraciones públicas a nivel regional que proporcionen terrenos para la construcción de viviendas, con alquileres inferiores a los del mercado, reduciendo los costes de desarrollo para compensar los alquileres más bajos. Esta estrategia puede producir un flujo de ingresos estable y es atractiva para los inversores que buscan exposición al sector residencial con un riesgo de ingresos limitado.
- Barcelona y Valencia, dos buenos mercados para el sector logístico
La falta de suelo disponible para construir en Barcelona y sus alrededores se ha traducido en un fuerte crecimiento de los alquileres en el sector logístico. Ahora que los precios se han corregido, DWS ve una oportunidad para adquirir a valores de capital más atractivos y beneficiarse de un fuerte crecimiento futuro de los alquileres, especialmente en el primer y segundo anillo de la ciudad.
En el caso de Valencia, es otro mercado prometedor para el sector logístico, con una oferta en el primer semestre de 2023 ligeramente superior al 1%. La oferta actual en construcción es suficiente para satisfacer un año de demanda, por lo que es probable que la disponibilidad siga siendo limitada a corto plazo. DWS cree que el crecimiento de los alquileres será superior en la zona del Eje Central, que conecta Valencia con Madrid por el oeste. En el caso de Madrid, su oferta mucho menos limitada frena las expectativas de crecimiento de los alquileres en un futuro próximo y rentabilidad.
- La batalla por la refinanciación
La refinanciación continúa siendo un desafío para el presente y el futuro del sector inmobiliario. A pesar de que no se vislumbran riesgos sistémicos o una escasez generalizada de financiación de la deuda, existen obstáculos como el fin de los periodos de gracia, el aumento de los costes de la deuda, la necesidad de mayor capital y la reticencia general para otorgar préstamos, exceptuando algunos sectores específicos. Todo esto abre un escenario en el que es probable que haya un aumento constante en los incumplimientos de pago hasta que se alcance un periodo de recuperación económica más avanzado.
- Apuesta por inmuebles de alta calidad
En varias ciudades europeas, la falta de inmuebles de alta calidad está teniendo un impacto significativo. Durante el verano y principios de otoño de 2023, la inesperada escalada mundial de los rendimientos de los bonos mermó el ánimo en el sector inmobiliario. DWS prevé que las previsiones de crecimiento neto se reduzcan casi a cero para el próximo año 2025.
No obstante, los precios de los inmuebles de primera calidad en Europa actualmente se encuentran, aproximadamente, un 20% por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2022. Para ciertos inversores, esta disminución podría ser suficiente para reactivar su interés en el mercado, liberándose del efecto denominador y buscando oportunidades de rendimientos más elevados.
DWS considera que ciertos segmentos del mercado ofrecen ahora precios atractivos, especialmente en un periodo de recesión, donde un sólido rendimiento de propiedades de alta calidad podría reavivar el interés de los inversores.
- La conversión de oficinas en inmuebles de mayor uso
La confianza en las oficinas se ha debilitado aún más en los últimos meses, con los inversores y los prestamistas muy expuestos a la incertidumbre sobre la futura demanda de los ocupantes, que a menudo se muestran reticentes. A pesar de que los alquileres han crecido más de un 10%, los valores prime han caído más de un 30% en los últimos dos años, y los activos más débiles en ubicaciones no céntricas han sufrido una corrección aún mayor.
DWS apunta a la escasez de activos de buena calidad en muchas ciudades aunque la principal apuesta, con mayores opciones de rentabilidad, está en la conversión de oficinas en inmuebles de mayor uso.
