Las ocho claves para obtener la máxima rentabilidad por el alquiler de una vivienda

España ha sido tradicionalmente un país muy enfocado al ahorro e inversión en el mercado inmobiliario. Comprar una vivienda o cualquier otro tipo de activo inmobiliario, para ponerlo después en el mercado del alquiler, sigue siendo una alternativa muy popular entre pequeños ahorradores que quieran optimizar y sacar mayor partido a sus ahorros, aspirando a lograr rentabilidades que puedan superar a otros activos de un carácter más conservador como puedan ser los depósitos, bonos…, además de poder contar con una propiedad que legar a sus descendientes.

La rentabilidad bruta del alquiler de la vivienda en España se situó a cierre de 2023 en el 6,4%, según los datos publicados por el portal Fotocasa. Pero se trata de un porcentaje medio que, por si solo, no refleja las diferencias de rentabilidad en el alquiler que pueden existir en viviendas, dependiendo de tu tipología, distribución, estado de conservación o finalidad del alquiler.

Evernest, la agencia inmobiliaria premium, ha elaborado un paper informativo donde analiza cuáles son los factores más importantes que puedan determinar la rentabilidad de una vivienda en alquiler, con el objetivo de que sirva como guía para aquellos particulares que están pensando en invertir una vivienda para ponerla en alquiler.

  1. Una ubicación con buenas conexiones

A la hora de adquirir una vivienda que aspire a obtener una rentabilidad óptima, es preferible apostar por propiedades ubicadas en áreas con alta demanda, buenas infraestructuras y acceso a servicios y transporte público, que suelen ser las más rentables. En el caso de las grandes ciudades, será conveniente contar con una buena conexión, con una parada de metro muy cercana o diferentes líneas de autobús, que permitan contar con una buena conexión con el centro de la ciudad, aunque se encuentre en un barrio más apartado. En el caso de ciudades pequeñas y medianas, puede ser un elemento favorable que el inmueble está situado cerca de la estación de autobuses o la de tren, para facilitar una conexión con otras ciudades, teniendo en cuenta el auge del teletrabajo y que cada vez hay más gente que vive en un municipio distinto al de su lugar de trabajo.

  1. Demanda de alquiler: Atentos a la ratio oferta/demanda

Calibrar la demanda de alquiler es fundamental para lograr antes de tomar una decisión de compra de vivienda, por lo que resulta importante analizar el ratio oferta/demanda. De este modo, puede ser interesante optar por adquirir una vivienda en una zona de expansión o crecimiento demográfico, que asegure un incremento de la demanda en los próximos años, o que esté situado en una zona que concentre muchos puestos de trabajo. Los grandes centros de negocio, zonas con equipamientos sanitarios o de justicia pueden ser zonas donde exista una demanda elevada de alquiler para aquellos inquilinos que quieran vivir centra de su lugar de trabajo.

  1. Más importante el tamaño y las características de la vivienda que servicios adicionales como garaje, terraza o piscina

Otro de los elementos muy relevantes a la hora de tomar la decisión de comprar una vivienda como inversión es el tamaño, las características y la distribución de la vivienda o el número de estancias. Por ejemplo, una vivienda con tres habitaciones bien distribuidas puede tener un precio de compra no muy diferente al de un inmueble con dos habitaciones, pero contar con un potencial precio de alquiler más elevado. Se trata de elementos más decisivos que otra amenities como la plaza de garaje, terraza o piscina, que puede suponer un coste de venta más elevado que complique poder rentabilizar a la hora de ponerlo en alquiler.

  1. El estado y la calidad de la propiedad, dos elementos fundamentales

Por encima de todo, resultan muy rentables pisos de obra nueva o «a estrenar» y aquellos que cuentan con calidades de lujo. Como alternativa, existe la opción de invertir en una vivienda antigua, cuyo coste puede reducirse de forma significativa, y acometer una obra ambiciosa, que revalorice su precio muy por encima del coste de rehabilitación, lo que ayudará a recuperar la inversión en un corto plazo de tiempo. En estos casos, es importante el asesoramiento con profesionales para analizar la estructura de la vivienda, instalaciones básicas como agua, electricidad o calefacción, así como el estado de zonas comunes, que en algún momento determinado puedan suponer un elevado coste de restauración.

  1. Ojo con los gastos asociados

Antes de tomar la decisión final de compra de una vivienda, tanto para primera o segunda vivienda o para ponerla en alquiler, es importante analizar los gastos asociados a la propiedad, esto es, la cuota de la comunidad de propietarios, IBI, cuotas de mantenimiento, seguros, y costes de gestión. Se trata de gastos fijos que tendrá que asumir el dueño y que pueden hacer que se coma una parte importante de la ganancia por el alquiler. Por lo tanto, si se va a comprar una vivienda con el objetivo de poner en alquiler, es fundamental calibrar todos esos gastos que serán fijos desde el momento de la adquisición.

  1. Inmuebles de larga estancia para inversores más conservadores

Muchos inversores pueden plantearse el tipo de alquiler al que se puede acoger una vivienda que quieran adquirir: inmueble pensando en larga estancia, corta estancia, alquiler vacacional o turístico. La opción de larga estancia será la mejor para un inversor que busque seguridad y no pueda dedicar mucho tiempo al mantenimiento y gestión de la vivienda. Los costes suelen ser más bajos, ya que hay menos rotación de inquilinos y menos necesidad de servicios adicionales, y el mantenimiento tiende a ser más predecible y regular, ya que los inquilinos suelen permanecer por períodos prolongados y es posible establecer contratos de mantenimiento a largo plazo. En este caso, los precios de alquiler son generalmente más estables y ofrecen ingresos consistentes a lo largo del tiempo, aunque pueden ser menores en comparación con otros tipos de alquiler.

Con respecto a la corta estancia, hay que tener en cuenta que los costes pueden ser más altos debido a la mayor rotación de inquilinos y la necesidad de servicios de limpieza y mantenimiento más frecuentes. Se requiere un mantenimiento más frecuente para garantizar que la propiedad esté en condiciones óptimas para cada nuevo inquilino. Los precios de alquiler suelen ser más altos en comparación con la larga estancia, ya que los inquilinos están dispuestos a pagar más por la flexibilidad y conveniencia de una estancia más corta.

 

  1. Si eres un inversor no profesional, mejor priorizar zonas metropolitanas

En líneas generales, para un inversor no profesional, se debe priorizar las zonas metropolitanas sobre las propiamente turísticas. La razón es que el turismo distorsiona mucho los precios, al menos para un inversor no profesional.

Apostar por la inversión en una vivienda para alquiler vacacional o turístico conlleva un mayor mantenimiento. Además, hay que tener en cuenta que los costes pueden variar significativamente dependiendo de la ubicación y la demanda estacional, y que se puede incurrir en gastos adicionales como publicidad, gestión de reservas y servicios para los huéspedes. Hay que tener en cuenta también la inestabilidad de unos precios de alquiler que pueden ser más altos durante las temporadas altas, y con mayor demanda, y más bajos durante las temporadas bajas.

  1. Atender a las cuestiones de fiscalidad

Es importante consultar con un asesor fiscal o experto en legislación local para comprender completamente las implicaciones fiscales de cada tipo de alquiler en una ubicación específica. Las regulaciones fiscales pueden cambiar con el tiempo y pueden ser diferentes en diferentes jurisdicciones. (Impuestos sobre la renta, IVA u otros impuestos indirectos, deducciones fiscales, registro y licencias o Impuestos adicionales).