La escasez de suelo urbanizable, su aumento de precio y el alza de los costes de construcción dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales
- La mayoría de los segmentos del Real Estate mantiene una actividad mantenida, siendo más dinámica en el residencial, pero con una tendencia generalizada hacia la desaceleración debido a la subida de tipos de interés, presión inflacionista e incertidumbre sobre el futuro del mercado
- Aunque la demanda de vivienda nueva se ha contenido debido a la actual coyuntura económica, la oferta de obra nueva todavía continúa por debajo de lo demandado
- Existe un creciente interés promotor e inversor por la promoción de vivienda libre y protegida destinada al alquiler (build to rent), sobre todo en aquellas zonas con fuerte actividad económica, académica y/o turística, con presión de las rentas al alza
Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, un estudio propio que analiza la situación del mercado del suelo en España e incluye información local de todas las comunidades autónomas. El mapa, que actualiza los datos que se publicaron en agosto de 2022, ofrece una radiografía reciente de cómo está el sector en la primera mitad de 2023.
Este estudio incorpora gráficamente la variación semestral de valores de vivienda nueva e incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona de España. De esta forma, es posible establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.
La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se incorpora información sobre las principales incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal.
Diez claves sobre la situación actual del mercado del suelo en el territorio nacional
La edición de mayo de 2023 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación identifica diez claves y tendencias sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:
- La mayoría de los segmentos del mercado inmobiliario continúan con una actividad inmobiliaria mantenida, siendo más dinámica en el residencial, con una tendencia generalizada hacia la desaceleración, en comparación con el dinamismo de 2022. El entorno actual de subida de tipos, presiones inflacionistas persistentes o los recientes episodios de inestabilidad financiera generan nuevas incertidumbres sobre cómo evolucionará el mercado en el medio plazo.
- En las capitales de provincia y núcleos urbanos con actividad económica, comercial o atractivo turístico, el stock de vivienda nueva disponible continúa siendo poco significativo, con precios al alza, sin observarse por el momento ajustes importantes. Además, la escasez de suelo urbanizable y los incrementos en el precio del suelo y costes de construcción dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos para uso residencial, sucediéndose de forma residual.
- Aunque la demanda de vivienda nueva se ha contenido levemente, debido al encarecimiento de la financiación, la oferta de obra nueva sigue por debajo de lo demandado. Esta nueva dinámica de mercado, que está previsto continúe los próximos meses, es probable que tienda equilibrar demanda y oferta.
- Esta situación difiere de la dinámica, tanto en residencial como en usos alternativos, de los municipios de menor tamaño, donde se aprecia una actividad más pausada, tanto en construcción como en comercialización, con mantenimiento de precios, e incluso ligeros descensos en el interior de las provincias.
- En las zonas de mayor dinamismo, la escasez de obra nueva ha derivado en un traslado de la demanda de vivienda nueva a la de segunda mano, con ligeros descensos de la oferta, especialmente en zonas con una demanda activa. Más allá de esta casuística, y salvo que se trate de activos de calidad, los tiempos de venta de la segunda mano se están viendo levemente incrementados, siendo más evidente este cambio de tendencia en las localidades pequeñas, donde se empiezan a detectar los primeros ajustes en los precios de venta.
- Se incrementa el interés promotor e inversor por la promoción de vivienda libre y protegida destinada al alquiler (build to rent), sobre todo en aquellas zonas con fuerte actividad económica, académica y/o turística, con presión de las rentas al alza. La oferta se ajusta a las preferencias de la demanda, prevaleciendo el desarrollo de viviendas de alta calidad, amplias terrazas, espacios libres, zonas comunes ajardinadas, y buenos niveles de eficiencia energética.
- En el sector terciario (retail y oficinas) se aprecian ligeros signos de reactivación, con una leve mejora de las ratios de ocupación y precios, tanto en venta como alquiler, pero sin alcanzar todavía los niveles prepandemia. La diferencia continúa siendo sensible entre ubicaciones prime —con una reactivación más activa— y la periferia de las ciudades, donde la situación generalizada es de desaceleración —con niveles de oferta elevados y una demanda contenida—, siendo cada vez más demandado el cambio de uso de locales comerciales a residencial, en especial en los núcleos urbanos de municipios pequeños.
- El sector industrial continúa en fase de estancamiento, a excepción de los activos logísticos y suelos con destino a la industria logística de gran superficie, bien para la ampliación de plataformas ya existentes o proyectos de construcción llave en mano, captando mayor interés aquellos situados junto a las principales vías de acceso a las grandes capitales o núcleos de tamaño medio, con ubicaciones estratégicas.
- El sector hotelero destaca por su excepcional dinámica, como consecuencia de un turismo prácticamente recuperado, con ocupaciones cercanas a las registradas previamente a la Covid-19 y con tendencia al alza de los precios. Se detecta “apetito” inversor en los segmentos tanto urbano como vacacional, en ciudades como Barcelona, Madrid o Granada y en costa (Málaga o las islas Canarias). Además, se está apostando por atraer un turismo de calidad y alto poder adquisitivo, incrementando la oferta de lujo y super lujo que, además, incorpore servicios adicionales de salud y bienestar, gastronómicos, ocio, espacios comerciales, que requieren de operadores especializados.
- La crisis energética, de transportes, la falta de almacenamiento y ralentización en los plazos de producción-fabricación, que se viene detectando en los últimos trimestres, continúan incrementando gradualmente los precios de materiales, costes de construcción y plazos de entrega, con impacto final en los precios de venta de obra nueva. No obstante, estos incrementos no son homogéneos, y dependen tanto de la tipología de producto como de la ubicación.
